Hauskauf im Konkubinat Schweiz – Miteigentum, Hypothek & Absicherung
Gemeinsam Wohneigentum kaufen ohne Trauschein: Was Konkubinatspaare beim Hauskauf in der Schweiz zwingend regeln müssen.
Miteigentum vs. Gesamteigentum: Welche Form ist besser?
Beim gemeinsamen Immobilienkauf müssen Konkubinatspaare sich für eine Eigentumsform entscheiden. Die zwei hauptsächlichen Optionen sind Miteigentum und Gesamteigentum – beide mit unterschiedlichen rechtlichen und praktischen Konsequenzen.
| Kriterium | Miteigentum (ZGB 646) | Gesamteigentum (ZGB 652) | Alleineigentum |
|---|---|---|---|
| Anteilsverteilung | Definierte Anteile (z.B. 60/40) | Keine festen Anteile | 100% einem Partner |
| Verfügung über Anteil | Jeder frei über seinen Anteil | Nur gemeinsam möglich | Eigentümer allein |
| Geeignet für Konkubinat | Sehr gut (klare Anteile) | Weniger (keine Anteile) | Nur wenn einer allein zahlt |
| Grundbucheintrag | Mit Anteil (z.B. «60/100») | «als einfache Gesellschaft» | Name des Eigentümers |
| Bei Trennung | Klare Ausgangslage | Komplexer (keine Anteile) | Klar, aber unfair wenn beide bezahlt haben |
Empfehlung für Konkubinatspaare: Miteigentum mit klar definierten Anteilen. Halten Sie im Grundbuch fest, wer welchen Anteil hält (z.B. 70/30), und ergänzen Sie dies mit einem Konkubinatsvertrag, der die Modalitäten bei Trennung und Todesfall regelt.
Hypothek und Eigenkapital: Was die Bank prüft
Banken behandeln Konkubinatspaare beim Hypothekarantrag ähnlich wie Eheleute: Beide Einkommen und Vermögen werden in die Tragbarkeitsrechnung einbezogen. Beide Partner unterschreiben den Hypothekarvertrag und haften solidarisch – d.h. jeder Partner haftet für die gesamte Schuld.
Die Mindestanforderungen der Banken für eine Hypothek in der Schweiz:
Eigenkapital (Mindest 20%)
Mindestens 20% des Kaufpreises müssen als Eigenkapital eingebracht werden, wovon mindestens 10% aus «hartem» Eigenkapital (nicht aus Pensionskasse) stammen müssen.
Beachten Sie: Wenn die Partner unterschiedliche Eigenkapitalanteile einbringen, sollte dies im Konkubinatsvertrag festgehalten werden – sonst ist bei Trennung unklar, wer was eingebracht hat.
Tragbarkeit
Die kalkulatorischen Hypothekarkosten (Zins 5%, Amortisation, Nebenkosten) dürfen nicht mehr als 33% des Bruttoeinkommens beider Partner ausmachen.
Wichtig: Prüfen Sie auch, ob die Hypothek noch tragbar ist, wenn ein Partner ausfällt – sei es durch Trennung oder Tod. Sonst droht ein Zwangsverkauf.
Beispielrechnung: Kaufpreis CHF 900'000
Kaufpreis: CHF 900'000
Eigenkapital (20%): CHF 180'000 → Partner A bringt CHF 126'000 (70%), Partner B CHF 54'000 (30%)
Hypothek: CHF 720'000 (80%)
Kalkulat. Jahreszins (5%): CHF 36'000
Amortisation + Unterhalt: ~CHF 14'400
Gesamtbelastung: CHF 50'400/Jahr → benötigtes Bruttoeinkommen: ~CHF 152'000
Eigentumsanteile lt. Grundbuch: A = 70/100, B = 30/100 → Im Konkubinatsvertrag festhalten!
Vorgehen bei Trennung: Auszahlung oder Verkauf?
Bei einer Trennung gibt es im Wesentlichen zwei Optionen für die gemeinsame Liegenschaft: Ein Partner kauft den anderen aus, oder die Liegenschaft wird gemeinsam verkauft und der Erlös gemäss Eigentumsanteilen aufgeteilt.
Auszahlung: Der verbleibende Partner muss den Marktwert des abgehenden Anteils bezahlen und die Hypothek allein übernehmen (vorausgesetzt, die Bank stimmt zu und er/sie erfüllt die Tragbarkeit). Die Bank führt eine neue Bonitätsprüfung durch.
Verkauf: Beide Partner einigen sich auf einen Verkauf. Der Erlös wird nach Tilgung der Hypothek und Abzug der Verkaufskosten gemäss Eigentumsanteilen verteilt. Beachten Sie die Grundstückgewinnsteuer.
Ein Konkubinatsvertrag sollte das Trennungsszenario vorab regeln: Wer hat Vorkaufsrecht? Wie wird der Kaufpreis ermittelt? Welche Frist gilt? Das erspart teure Verhandlungen und Gerichtsverfahren.
Erbrecht und Todesfall: Absicherung beim Hauskauf
Stirbt ein Konkubinatspartner, erben nicht automatisch der überlebende Partner, sondern die gesetzlichen Erben (Kinder, Eltern, Geschwister). Der Eigentumsanteil des Verstorbenen fällt in den Nachlass. Die Erben können – und werden oft – auf Auszahlung bestehen. Der überlebende Partner müsste das Haus verkaufen oder die Erben auszahlen.
Ohne Testament kann der überlebende Partner trotz jahrelangem Zusammenleben in der Liegenschaft diese verlieren – auch wenn er wesentliche Teile der Hypothek bezahlt hat.
Schutzmassnahmen
- • Testament: Den Eigentumsanteil dem Partner zuwenden (innerhalb der verfügbaren Quote)
- • Erbvertrag: Verbindliche gegenseitige Begünstigung
- • Todesfallversicherung: Zahlt Erlös zum Freikaufen der Liegenschaft
- • PK-Begünstigung: PK-Kapital zur Hypothektilgung
Erbschaftssteuer beachten
Selbst wenn der Konkubinatspartner per Testament begünstigt wird, fällt in den meisten Kantonen Erbschaftssteuer an (20–40%). Bei einer Liegenschaft im Wert von CHF 900'000 mit einem vererbten Anteil von CHF 450'000 wären das bis zu CHF 162'000 Erbschaftssteuer allein im Kanton Zürich.